Reavinst, skatter och avdrag

Reavinst är den vinst som du gör när du säljer egendom som bostäder och värdepapper. Reavinst ska deklareras och beskattas, men det finns smarta avdrag som du kan göra. Du kan även göra avdrag för reaförlust.
Dela på facebook
Dela på twitter
Dela på linkedin
Dela på pinterest

Det finns i dagsläget ingen specifik reavinstskatt, utan det man syftar på med beskattning av reavinst är kapitalvinstskatt. Reavinst är ett äldre begrepp som inte längre används av svenska myndigheter såsom Skatteverket. Däremot är det fortfarande starkt förknippat till framförallt försäljning av bostäder, trots att den vanligaste formen av reavinst kommer från försäljning av värdepapper som aktier och fonder. Begreppet reavinst kommer av att du vid en försäljning realiserar en vinst eller förlust, med andra ord att du gör om ”papperspengar” (som t.ex. äganderätt på en bostad) till riktiga pengar, eller motsvarande värde.

Så fungerar reavinst

När du äger egendom som till exempel ett hus så kan egendomen öka i värde över tid, vilket de allra flesta husägare hoppas på. Men det innebär också att det uppstår en vinst när egendomen säljs. Låt säga att du vill sälja ditt hus och du tar in en värderingsman. Du köpte huset för 1 miljon kr. Huset värderas nu till 2 miljoner kr av värderingsmannen. Här har du alltså en teoretiskt vinst på 1 miljon kr, men trots värdeökning så har du inte gjort någon vinst alls förrän du säljer. På samma vis kan du äga aktier för flera miljoner utan att för den delen ha gjort en enda krona i vinst, men den dag du säljer så realiseras vinsten.

Om huset du fått värderat till 2 miljoner kr trots allt säljs för bara 1,5 miljoner kr så är den realiserade vinsten 500 000 kr, även om den teoretiska värdering var högre. Behöver du därtill betalat ett mäklararvode på 100 000 kr för försäljningen så är din faktiska vinst bara 400 000 kr, givet att du gör avdrag för denna kostnad.

Skulle ditt hus istället säljas för under ditt inköpspris, alltså under 1 miljon kr, så skulle du inte göra någon reavinst alls. Då handlar det istället om en realiserad förlust, eller reaförlust. Det beskattas du givetvis inte för, men däremot kan du göra avdrag som kvittas mot andra kapitalvinster. Exakt hur beskattning och avdrag kan ske varierar något mellan olika former av kapitalvinster, där försäljning av bostäder och aktier är de vanligaste formerna.

Reavinst på bostad

När du har gjort en reavinst på din bostad så ska du betala kapitalvinstskatt på vinsten. Det är den faktiska vinsten som du realiserar som du ska skatta på, vilket innebär att du beskattas även för andra värden än bara pengar. Om du till exempel byter bostad med någon annan, med eller utan eventuell mellanskillnad i pengar, så innebär det inte att du slipper reavinst. Faktisk vinst omfattar hela det monetära värdet och inte bara fysiska kronor och ören. Får du exempelvis en annan bostad, helt eller delvis, som delbetalning för din bostad så är det också en realiserad vinst.

För bostäder, både hus och lägenheter såväl som bostäder på ofri grund (arrenderad mark), gäller att du ska betala kapitalvinstskatt på 22/30 av den realiserade vinsten. Kapitalvinstskatt uppgår till 30%. Köper du en lägenhet för 1 miljon kr och säljer den för 1,5 miljoner kr så gör du en reavinst på 500 000 kr. Efter kvotering (22/30 av 500 000 kr) återstår ett beskattningsbart belopp om 366 652. Det är på denna summa som du sedan ska skatta 30% i vinstskatt, alltså 109 995 kr.

Detta kan låta onödigt krångligt, mestadels för att det är onödigt krångligt, men det finns ett enkelt knep som gör att beräkningen bara tar några sekunder. Om vi delar skattebeloppet som vi räknade fram ovan, alltså 109 995 kr, med den totala vinstsumman om 500 000 kr så får vi 21,99%. Oavsett vad vinstsumman och skattebeloppet är så blir resultatet av denna ekvation alltid ungefär 22%. Du kan därför helt enkelt multiplicera önskad vinstsumma med 0,22 för att se vad du måste betala i reavinstskatt på din bostadsförsäljning.

Säljer du din bostad med förlust så får du istället göra avdrag för detta. Du kan bara göra avdrag med upp till halva den faktiska förlusten, så om du förlorar 100 000 kr kan du som mest få beviljat avdrag på 50 000 kr. Avdraget måste ske under samma år som reaförlusten uppkommer, vilket innebär att du till skillnad från andra avdrag inte kan spara ett återstående belopp till senare år. Förlusten kvittas i första hand mot andra kapitalvinster som du har gjort under samma år. I många fall, när det gäller bostäder i synnerhet, så är reaförlusten större än andra kapitalvinster och då uppstår ett underskott. Detta är betydligt mindre fördelaktigt eftersom det innebär en skattereduktion på ett lägre belopp. Har du gjort mindre än 100 000 kr i reaförlust så får du en skattereduktion på 30% av reaförlusten, upp till maximalt 30 000 kr. Är reaförlusten större än 100 000 kr så får du bara 21% skattereduktion på det belopp som överstiger 100 000 kr, men behåller 30 000 kr i skattereduktion från den understigande delen.

Reavinst på aktier

Varje gång som du säljer värdepapper såsom aktier så uppstår antingen en realiserad vinst eller förlust, vilket i normalfallet ska deklareras och beskattas. Vinst på aktier klassas som kapitalvinst och beskattas vanligtvis med 30%, men det fungerar lite annorlunda om man använder den nyare sparformen investeringssparkonto (ISK) istället för en traditionell värdepappersdepå.

Grundprincipen är att du ska deklarera omkostnadsbelopp, det som du har betalat för att köpa aktierna, samt försäljningsbeloppet. Mellanskillnaden utgör din reavinst och blir föremål till beskattning. Om du har köpt samma aktie flera gånger, men inte har sålt några av dessa aktier, så behöver du beräkna omkostnadsbeloppet annorlunda, eftersom du har flera olika omkostnader för en och samma vinst. Då kan du välja mellan att beräkna omkostnaden utifrån genomsnittliga omkostnaden eller en schablonkostnad. Det är ofta inte ekonomiskt fördelaktigt att använda schablonmetoden, men det är i vart fall betydligt enklare. Schablonen innebär att 20% av försäljningspriset anses vara omkostnad och 80% är reavinst.

Uppstår en reaförlust så får du göra avdrag för detta i din deklaration. Har du gjort annan kapitalvinst som är större än din förlust får du dra av förlusten till 100%. Annars får du bara dra av 70% av din förlust. I båda fallen gäller att du måste ha en annan kapitalvinst som detta belopp kan dras av ifrån.

Använder du ett investeringssparkonto så får du inte göra avdrag för en eventuell reaförlust. Du betalar inte heller 30% i vinstskatt utan du beskattas i enlighet med de särskilda skattereglerna för ISK.

Beräkna reavinst och avdrag

När du beräknar reavinst, oavsett vad det är för egendom som det handlar om, så ska du alltid dra av anförskaffningskostnaden, alltså det som du betalade för att köpa egendomen. Mellanskillnaden mellan det du betalade för att anförskaffa huset eller aktierna och det som du säljer samma egendom för är din reavinst, eller reaförlust om du går minus. Köper du 100 aktier när aktiekursen är 100 kronor blir alltså anförskaffningskostnaden 100 x 100 kr = 10 000 kr. Säljer du sedan alla 100 aktier när kursen står i 150 kronor, alltså för ett totalt belopp om 15 000 kr, så har du en inkomst på 15 000 kr. Du drar av inköpspriset (10 000 kr) och då kvarstår en kapitalvinst på 5 000 kr. 

Om du inte har en köpeskilling att utgå ifrån, till exempel om du byter din lägenhet mot en annan lägenhet, så är det marknadsvärdet som avgör. Du undviker alltså inte beskattning bara för att du inte får pengar i utbyte för din egendom. Det är viktigt att tänka på att det är marknadsvärdet på lägenheten som du byter till, och inte den som du byter från, som du kommer skatta på.

Det finns särskilda avdrag vid försäljning av bostäder, där du kan göra avdrag för eventuella kostnader som du haft för att förbättra samt sälja bostaden. Avdrag för förbättring är aktuellt när du till exempel har byggt ut ditt hus, ändrat planlösningen i bostaden eller tillfogat något som inte fanns där sedan tidigare, såsom en diskmaskin. Om du däremot bara rustat upp eller renoverat det som fanns sedan tidigare, till exempel bytt handfat eller tapetserat om, så kan du bara göra delvisa avdrag för detta. Med försäljningskostnad avses i första hand mäklararvode och juridiska kostnader, men numera kan man också begära avdrag för homestyling och liknande tjänster.

Uppskov på reavinstskatt

Det är vanligt att man säljer sin bostad för att flytta till en annan bostad. Då kan man behöva en stor del av köpesumman, kanske mer än bara reavinsten, för att köpa den nya bostaden. Detta påverkar inte huruvida du gör en kapitalvinst eller inte, och du måste därför ändå skatta på hela vinsten. Eftersom bostadsaffärer ofta handlar om stora summor pengar så skulle det omöjliggöra för många att flytta om de varit tvungna att betala in hela skatten på en gång. Därför har det införts en särskild möjlighet att begära uppskov.

Det bör betonas att uppskov är något som du måste begära, och inte något som alla har rätt till. Det är också viktigt att tänka på att ett uppskov inte reducerar hur mycket du måste betala, du kommer bara att betala in samma summa över en mycket längre tid. På så vis fungerar det ungefär som en avbetalningsplan för kapitalvinstskatten.

För att ett uppskov ska beviljas måste det vara en privatbostad som du säljer, och du ska ha varit permanent bosatt i den innan försäljningen. Om du har bott i bostaden oavbrutet under ett år före försäljningen, alternativt om du bott där i totalt 3 år någon gång under de senaste 5 åren, anser Skatteverket att det är en permanentbostad. Vidare måste du använda din reavinst för att köpa en ny bostad, som du ska ha flyttat in i senast vid maj månads ingående under följande år.

Om du får uppskov beviljat så kommer du betala cirka 0,5% av uppskovsbeloppet per år, istället för 100% under innevarande år. Du betalar ingen ränta för utan endast den skatt som du skjutit upp genom uppskovet. Det finns också möjlighet att betala av hela beloppet i förväg om du så önskar.